不動産売買・贈与・相続

土地や建物を購入する、贈与や相続で取得する、または建物を新築する場合、必ず登記(名義変更)して権利保全しましょう 。

 財産の中で一番高価な物といえば不動産です。数百万円から数億円、中には十数億円以上のものまでありますが、一般的な価格で数千万円でしょう。この高額な不動産を購入または売却する機会はほとんどの人が一生に一度か二度まででしょう。同じく相続により不動産を取得したり、贈与を受けたりすることも何回もあるものではありません。このような 不動産の権利を保全するには必ず不動産登記(名義変更)をするようにしましょう。

 

不動産登記

 これら不動産を売買、贈与、相続などでその所有権が移転した場合、その所有権を他人に取られないように保全する働きが不動産登記(名義変更)の制度です「登記は転ばぬ先の杖」とも言えるでしょう。

 

 不動産を購入すれば購入した人はその不動産の所有権を取得します。この不動産は私のものだと売主に主張できるわけですが、第三者に主張するには不動産登記(名義変更)が必要です。この場合では売買を原因として所有権が誰々に移った旨の記載(所有権移転登記)なのです。

 

 一般の動産の場合、例えばこのテレビは私に所有権が存在するのだと主張するには占有することで足ります。

 

不動産取引の流れ

〇土地または土地付き中古住宅の取引

 1、一般に不動産業者で売り物件、買い物件の情報を取得して、不動産業者の仲

  介の下、不動産売買契約を締結します。その際、買主が売主に対し、手付金(

  売買代金の1割が多い)を支払います。

 2、普通1ヶ月以内に残代金の支払いのため、金融機関から借り入れを起こした

  り、両親から金銭贈与を受けたりします。

 3、残代金の決済日(不動産取引日)には司法書士が売主、買主の所有権移転に

  必要な書類を確認及び書類作成した後、取引(残代金授受)が行われます。

 4、司法書士は即日に登記申請を行い、後日に完了証や登記識別情報を売主買主  

  にお届けして取引が終了します。

 ※不動産業者を介しない(入れない)場合

   既に買主売主が特定されている親族、友人や知人間の不動産取引において、

  不動産業者の仲介無しで不動産取引をご希望される場合があります。当事務所

  ではこの場合の不動産取引の流れをご説明の上、所有権移転登記や売買契約書

  作成を行います。

 

〇新築建物の取引

 ハウスメーカー、建築会社によって取扱いが異なります。また建築資金が銀行ローンなのか現金なのか、土地から購入なのか建て替えなのかによっても違ってきます。一般には銀行で借入審査を行い、住宅着工資金を現金または銀行からの借入金で支払ってから、住宅着工に取り掛かり、中間金の支払い、住宅完成と同時に土地、建物につき登記を行い、残代金の支払いで終了する。

 大手の会社はシステム化されているので司法書士も専属が存在しますが、個人または小さな会社の場合、建築主自らが司法書士や土地家屋調査士を探す場合があります。

 

登記手続

 売買の一般的必要書類は以下のとおりですが、農地であれば農地法の許可書、利益相反行為なら特別代理人選任申立許可書、権利書が紛失している場合には本人確認情報、その他ケースに応じて添付書類が追加されます。詳しくは当事務所へご相談ください。

 

〇売買  

  1. 売買契約書(当事務所で作成可)  
  2. 売主の権利書(登記識別情報通知)  
  3. 売主の印鑑証明書(3か月以内のもの)  
  4. 買主の住民票  
  5. 不動産の固定資産評価証明書

 

〇贈与  上記売買契約書に替えて贈与契約書

 

〇相続  

  1. 被相続人の子供のころから亡くなるまでの戸籍・除籍謄本、戸籍の附票  
  2. 相続人の戸籍謄本、住民票  
  3. 遺産分割協議書(実印の押印あるもの)、相続人の印鑑証明書  
  4. 遺言書がある場合は遺言書  
  5. 不動産の固定資産評価証明書

 

〇家の新築(所有権保存登記)  

  1. 所有者の住民票  
  2. 住宅用家屋証明書(一般住宅の場合)

 

 その他多数の不動産登記があります。

 不明の場合は当事務所までお問い合わせください。 

 

権利書(登記識別情報通知)を紛失した場合

 不動産を所有している方は、権利書(登記済書)を所持されていると思います。または平成17、18年以降は権利書に替えて暗証番号で表示させた登記識別情報が通知されています。もし権利書を無くされた場合でも権利書の再発行はされません。売買や贈与などで所有権移転登記する場合には権利書(登記識別情報)が必要ですので、それに代わるものとして本人確認情報書面を作成すれば登記申請することができます。ただ、本人確認情報作成には費用がかかりますし、別途手続きを伴いますから権利書を紛失しないように注意しましょう。

 

不動産移転に関わる税金

〇売買 - 不動産譲渡所得税、不動産取得税、印紙税、登録免許税

〇贈与 - 贈与税、不動産取得税、印紙税、登録免許税

〇相続 - 相続税、登録免許税  

 

その他に固定資産税、消費税も関わってきます。

 

 1.不動産譲渡所得税 - 不動産の購入費より高く売却した場合の譲渡益に対し

             て課税

 2.不動産取得税 - 固定資産評価額の3~4% 

 3.印紙税 - 一定の書類に対して200円~60万円

 4.登録免許税 - 固定資産評価額の0.4~2%

 5.贈与税 - 路線価格や固定資産評価額(110万円控除)の10~55%

 6.相続税 - 路線価格や固定資産評価額(3000万円+600万円×

        相続人の数の控除)の10~55%

 

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