不動産売買・贈与・相続

土地や建物を購入する、贈与や相続で取得する、または建物を新築する場合、必ず登記(名義変更)して権利保全しましょう。

 財産の中で一番高価な物といえば不動産です。数百万円から数億円、中には十数億円以上のものまでありますが、一般的な価格で数千万円でしょう。この高額な不動産を購入または売却する機会はほとんどの人が一生に一度か二度まででしょう。同じく相続により不動産を取得したり、贈与を受けたりすることも何回もあるものではありません。このような不動産の権利を保全するには必ず不動産登記(名義変更)をするようにしましょう。

 

不動産登記

 これら不動産を売買、贈与、相続などでその所有権が移転した場合、その所有権を他人に取られないように保全する働きが不動産登記の制度です。「登記は転ばぬ先の杖」とも言えるでしょう。

 

 不動産を購入すれば購入した人はその不動産の所有権を取得します。この不動産は私のものだと売主に主張できるわけですが、第三者に主張するには不動産登記が必要です。この場合では売買を原因として所有権が誰々に移った旨の記載(所有権移転登記)なのです。

 

 一般の動産の場合、例えばこのテレビは私に所有権が存在するのだと主張するには占有することで足ります。

 

  

不動産取引の流れ

〇土地または土地付き中古住宅の取引

 1、一般に不動産業者で売り物件、買い物件の情報を取得して、不動産業者の仲

  介の下、不動産売買契約を締結します。その際、買主が売主に対し、手付金(

  売買代金の1割が多い)を支払います。

 2、普通1ヶ月以内に残代金の支払いのため、金融機関から借り入れを起こした

  り、両親から金銭贈与を受けたりします。

 3、残代金の決済日(不動産取引日)には司法書士が売主、買主の所有権移転に

  必要な書類を確認及び書類作成した後、取引(残代金授受)が行われます。

 4、司法書士は即日に登記申請を行い、後日に完了証や登記識別情報を売主買主

  にお届けして取引が終了します。

 

 ※不動産業者を介しない(入れない)場合

   既に買主売主が特定されている親族、友人や知人間の不動産取引において、

  不動産業者の仲介無しで不動産取引をご希望される場合があります。当事務所

  ではこの場合の不動産取引の流れをご説明の上、所有権移転登記や売買契約書

  作成を行います。

 

 

〇新築建物の取引

 ハウスメーカー、建築会社によって取扱いが異なります。また建築資金が銀行ローンなのか現金なのか、土地から購入なのか建て替えなのかによっても違ってきます。一般には銀行で借入審査を行い、住宅着工資金を現金または銀行からの借入金で支払ってから、住宅着工に取り掛かり、中間金の支払い、住宅完成と同時に土地、建物につき登記を行い、残代金の支払いで終了する。

 大手の会社はシステム化されているので司法書士も専属が存在しますが、個人または小さな会社の場合、建築主自らが司法書士や土地家屋調査士を探す場合があります。

 

登記手続

 売買の一般的必要書類は以下のとおりですが、農地であれば農地法の許可書、利益相反行為なら特別代理人選任申立許可書、権利書が紛失している場合には本人確認情報、その他ケースに応じて添付書類が追加されます。詳しくは当事務所へご相談ください。

 

〇売買  

  1. 売買契約書(当事務所で作成可)  
  2. 売主の権利書(登記識別情報通知)  
  3. 売主の印鑑証明書(3か月以内のもの)  
  4. 買主の住民票  
  5. 不動産の固定資産評価証明書

 

〇贈与  上記売買契約書に替えて贈与契約書

 

〇相続  

  1. 被相続人の子供のころから亡くなるまでの戸籍・除籍謄本、戸籍の附票  
  2. 相続人の戸籍謄本、住民票  
  3. 遺産分割協議書(実印の押印あるもの)、相続人の印鑑証明書  
  4. 遺言書がある場合は遺言書  
  5. 不動産の固定資産評価証明書

 

〇家の新築(所有権保存登記)  

  1. 所有者の住民票  
  2. 住宅用家屋証明書(一般住宅の場合)

 

 その他多数の不動産登記があります。

 不明の場合は当事務所までお問い合わせください。

 

権利書(登記識別情報通知)を紛失した場合

 不動産を所有している方は、権利書(登記済書)を所持されていると思います。または平成17、18年以降は権利書に替えて暗証番号で表示させた登記識別情報が通知されています。もし権利書を無くされた場合でも権利書の再発行はされません。売買や贈与などで所有権移転登記する場合には権利書(登記識別情報)が必要ですので、それに代わるものとして本人確認情報書面を作成すれば登記申請することができます。ただ、本人確認情報作成には費用がかかりますし、別途手続きを伴いますから権利書を紛失しないように注意しましょう。

 

不動産移転に関わる税金

〇売買 - 不動産譲渡所得税、不動産取得税、印紙税、登録免許税

〇贈与 - 贈与税、不動産取得税、印紙税、登録免許税

〇相続 - 相続税、登録免許税  

 

その他に固定資産税、消費税も関わってきます。


 1.不動産譲渡所得税 - 不動産の購入費より高く売却した場合の譲渡益に対し

             て課税

 2.不動産取得税 - 固定資産評価額の3~4% 

 3.印紙税 - 一定の書類に対して200円~60万円

 4.登録免許税 - 固定資産評価額の0.4~2%

 5.贈与税 - 路線価格や固定資産評価額(110万円控除)の10~55%

 6.相続税 - 路線価格や固定資産評価額(3000万円+600万円×

        相続人の数の控除)の10~55%

 

 

抵当権設定・抹消

 住宅の新築やリフォーム、土地や中古住宅の購入、会社設立や新規開業など金融機関から資金を借り入れる条件として、所有している不動産または今から取得する不動産を担保として提供することは日常的に行われています。一番多い方法は抵当権設定契約を結び抵当権設定登記を行う方法です。抵当に入る不動産を提供する人は債務者の場合が多いのですが、配偶者や親などが提供する場合もあります。  

 

 住宅新築や土地や建物を購入する場合の借入は、不動産の所有権保存や所有権移転登記と抵当権設定登記を一連に行います。住宅ローンの借換えや完済で抵当権を抹消する場合も同じく抹消の登記をしなければなりません。抵当権設定は借入と同時か、それより前に登記申請しなければならないのですが、抵当権抹消についてはそういう期限はありません。だからといって放っておくと休眠抵当権と呼ばれるものとなり、抹消が簡単にできなくなりますので早めの手続きをお勧めします。

 

 抵当権設定の一般的必要書類は以下のとおりですが、取締役が債務者で会社の不動産を担保提供する場合ならその行為を承認する取締役会議事録、権利書が紛失している場合には本人確認情報、その他ケースに応じて添付書類が追加されます。詳しくは当事務所へご相談ください。

 

〇抵当権設定

  1. 抵当権設定契約書(当事務所で作成可) 
  2. 担保提供者の権利書(登記識別情報通知)
  3. 担保提供者の印鑑証明書(3か月以内のもの)
  4. 金融機関の資格証明書

 

〇抵当権抹消

 1.抵当権解除証書(当事務所で作成可)

 2.抵当権設定時の登記済証

 3.金融機関の資格証明書 (3か月以内のもの)

 

〇根抵当権設定 抵当権設定と同じです。

  

 ※根抵当権と抵当権の違い

   たとえば債権者が債務者に1000万円を貸付け、その1000万円の債権を担保

  するため債務者が所有する不動産に抵当権を設定する場合、1000万円の債権

  が存在するから抵当権を設定できる関係にあります。すなわち債権が無ければ

  抵当権を設定することができないし、債権が弁済により消滅すれば抵当権も同

  時に消滅する関係です。

   これに対して根抵当権は1000万円の債権がなくても根抵当権を設定できま

  す。ですからこの事例において抵当権の代わりに根抵当権を設定した場合、そ

  の後弁済によりこの1000万円の被担保債権が消滅したとしても根抵当権自体

  は消滅しません。根抵当権設定とは極度額という枠を創設するもので、債権が

  発生消滅を繰り返す関係で利用される場合が多いのです。


 その他変更登記や賃借権設定、地役権設定など多数の登記があります。

 


会社設立・変更

 会社設立には、脱サラから会社経営、個人経営から会社経営(法人成り)、会社分割によるなどがあります。会社が設立されると新たな人(法人)が誕生することになります。法人も自然人と同じく権利義務の主体ですが、自然人と異なり会社の目的の範囲内でしか行動することはできません。

 

 会社には株式会社、合同会社、合資会社、合名会社の4種類、会社以外の法人には学校法人、宗教法人、医療法人など数多く存在します。その他法人設立も会社設立と基本的に同じですが、多くは官公庁の許認可を受けなければならなりません。

 

 会社の商号や役員の変更、本店移転、役員変更、資本増加、会社の解散などする場合は、株主総会や取締役会を開催して決議し、基本的に2週間以内に変更登記をしなければなりません。

 

株式会社の機関

〇株主総会

  必須機関。最重要議題(定款変更や取締役の選任など)しか決議できな 

 いが、非取締役会設置会社ではすべての事項が決議できます。

〇取締役

  必須機関。株主総会で選任され、任期は原則2年以内(非公開会社は1

 0年まで延長可能)の最終の定時株主総会の終結までとなっています。業 

 務執行者で、非公開会社の場合は各自が代表者となります。

〇取締役会

  3名以上の取締役で構成され、公開会社、監査役会設置会社、委員会設

 置会社には設置義務あります。業務執行の意思決定機関であり、代表取締

 役の選任や代表取締役と取締役の監督を行います。

〇代表取締役

  業務の執行機関で取締役設置会社に設置義務あります。

〇会計参与

  取締役と共同して計算書類の作成する者で公認会計士や税理士などの資 

 格が必要です。任期は取締役と同じで非公開会社に会計参与を置けば監査

 役は置かなくてもかまいません(取締役設置会社)。

〇監査役

  取締役会設置会社では必須機関。公開会社においては業務監査権があ

 り、取締役会に出席義務あります。任期は原則4年以内(非公開会社は1

 0年まで延長可能)の最終の定時株主総会終結までです。

〇監査役会

  監査役3人以上で構成されています。大会社は監査役会を設置するタイ

 プか委員会を設置するタイプかを選択しなければなりません。なお、委員

 会設置会社には執行役、代表執行役がいる代わりに代表取締役はいまん。

〇会計監査人

  大会社と委員会設置会社では必須機関。任期は1年以内の最終の定時株

 主総会の終結までで、資格は公認会計士か監査法人に限られます。

株式会社の設立の流れ

 設立は発起設立と募集設立とに分かれ、また会社の機関の組合せにより決めなければならないことがかなり違ってきます。ここでは一般的中小企業の株式会社設立について発起設立で説明していきます。

 

 1.商号の決定 - 以前は既存会社によく似た商号を商法で禁止していました。

    現在ではこの禁止規定が無くなりましたが、不正競争防止法など他の法律

    で紛争が起きる場合が考えられるので考慮する必要があります。

 2.定款作成 - 会社の商号、目的、機関、会計年度など会社法に規定されて

    いる基本的事項を決めます。

 3.印鑑の作成 - 会社の登録印(実印)を法務局へ届ける必要があります。

    届けることにより実印となります。普通は印鑑屋に依頼しますが、個人の

    印鑑を使用しても構いません。

 4.定款認証手続 - 当事務所では電子定款で認証手続をしていますので、定

    款に貼る4万円の印紙が節約できます。

 5.出資金の払込み - 資本金となる出資金を発起人代表の通帳へ各出資者が

    振り込む。

 6.設立登記の申請 - 発起人決定書、その他必要書類を作成し、会社設立の

    登記申請を行います。登記申請日が会社設立日となり、自然人でいう誕

    日になります。当事務所ではオンライン申請なので登録免許税3000

    が減税されます。

 7.官公庁、銀行手続 - 会社設立登記が完了すれば会社の登記事項証明書や

    会社の印鑑証明書が法務局から発行されますので、税務署や許認可の官庁

    へ届出、銀行で会社の預金口座の新設を行います。

 

持分会社

持分会社には、従来から存在する合名会社、合資会社と平成17年に新設された合同会社の3種類があります。合名会社は無限責任社員だけで、合資会社は無限責任社員と有限責任社員とで構成されているに比べ、合同会社は従来の有限会社と同じようにすべて有限責任社員で構成されているところが異なります。会社設立手続きにおいては、すべて公証人の定款認証が不要なので設立費用が低く抑えることができます。

 

特例有限会社

有限会社法が廃止となり、それまで有限会社として存在していた会社は特例有限会社として存続するようになりました。有限会社という文字を使っていても株式会社であり、株主総会が存在します。従来の社員が株主、持分が株式、1口が1株などと読み替えられるのです。ただ、従前と同じように貸借対照表の公告義務がない、取締役の任期がないなどの規定は引き継がれています。完全な株式会社に移行するには商号変更手続きにより簡単に株式会社になることができます。

 

 

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